Vom Sachverständigen für Verkehrswertermittlung
Verkehrswertgutachten in Bremen & Niedersachsen
Als Sachverständige für Verkehrswertermittlung erstellen wir seit fast 20 Jahren Verkehrswertgutachten über Immobilien in Bremen und Niedersachsen. Wir begutachten Wohnimmobilien, sowie Gewerbeimmobilien.
Die Gründe für ein Gutachten können vielfältig sein. Wir sind regelmäßig im Zuge von Scheidungen oder Erbschaften tätig, erstellen Verkehrswertgutachten für gerichtliche Betreuer oder schaffen Immobilienverkäufern/- oder Käufern Sicherheit über einen fairen Kaufpreis.
Was ist der Vekehrswert?
Beim Verkehrswert handelt es sich um den Wert, welcher für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter normale Bedingungen gezahlt werden würde. Das bedeutet, dass es durchaus auch Interessenten geben kann, welche bereit sind, mehr- oder eben weniger für die Immobilie zu bezahlen. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn ein Käufer ein gesteigertes, persönliches Interesse am Kauf genau dieser Immobilie hat (z. B. wenn er Mieter der Immobilie ist). Ein anderer Begriff für den Verkehrswert ist auch "Marktwert". Der Verkehrswert soll also einen Eindruck für einen realistisch erzielbaren Verkaufspreis vermitteln.
Wofür wird ein Gutachten benötigt?
Ein Verkehrswertgutachten kann zu allererst Sicherheit schaffen. Sie erfahren, was Ihre Immobilie wert ist. Dies kann entscheidend sein, wenn Sie über den Kauf- oder Verkauf einer Immobilie nachdenken. Auch bei Scheidungen wird meist ein Verkehrswertgutachter eingeschaltet, insbesondere wenn einer der beiden Ehepartner die Immobilie übernimmt und den anderen auszahlt. Wenn das Finanzamt für die Erbschafssteuer einen zu hohen Wert der geerbten Immobilie ansetzt, kann ein Immobiliengutachten auch helfen. Wir werden auch oft beauftragt, wenn einer der Verkäufer (zum Beispiel Erben) gerichtlich betreut wird - in diesem Fall muss das Betreuungsgericht dem Verkauf zustimmen und verlangt hierfür die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens.
Brauche ich einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter?
Die öffentliche Bestellung und Vereidigung (öbuv) ist lediglich der Nachweis einer besonderen, überdurchschnittlichen Sachkunde. Diese wird in der Regel von der zuständigen Handels- oder auch Architektenkammer geprüft und daraufhin die öffentliche Bestellung und Vereidigung des Sachverständigen vorgenommen. In den letzten Jahren hat auch die Zertifizierung von Sachverständigen Bedeutung gewonnen, welche von zugelassenen Zertifizierungsstellen abgenommen wird. Auch diese ist eine Prüfung besonderer Sachkunde. Die zertifizierten Sachverständigen sind i. d. R. den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gleichgestellt.
Als Diplom-Sachverständiger für Verkehrswertermittlung (Stephan Röpke) erarbeiten wir unsere Verkehrswertgutachten nach den gleichen Maßstäben wie öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Unsere Gutachten sind daher in der Regel für alle Belange geeignet. Hiervon sind jedoch aufgrund gesetzlicher Regelungen zwei Ausnahmen zu machen: Mietwertgutachten für die Zwecke von Mieterhöhungen sowie Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt zum Zwecke der Erbschaft – und Schenkungssteuer. In diesen Fällen können Sie uns jedoch trotzdem gern ansprechen, da wir in diesen Fällen mit entsprechend öbuv Sachverständigen kooperieren.
Wo ist der Unterschied zwischen einer Immobilienbewertung vom Makler und einem Verkehrswertgutachten vom Sachverständigen?
Die meisten Makler werben mit einer kostenlosen Immobilienbewertung. Hierbei sollten Sie vorsichtig sein. Diese Immobilienbewertungen sind nicht mehr, als Schätzungen. Erfahrungsgemäß
verlassen sich die meisten Makler hierbei auf Ihr Bauchgefühl. Bei etwas so wichtigem, wie der Bewertung Ihrer Immobilie sollten Sie sich nicht auf das Bauchgefühl eines völlig fremden Verlassen. Wenn Sie diese Kosten lieber sparen möchten, dann sollten Sie einen Makler wählen, welcher auch als Immobiliengutachter tätig ist. Hier haben Sie dann die Sicherheit, dass die Preiseinschätzung nicht auf einem Baugefühl, sondern auf einer fundierten Datenbasis beruht.
Wie wird ein Verkehrswertgutachten erstellt?
Verkehrswertgutachten sind generell in zwei Abteilungen zu unterteilen - den beschreibenden und den bewertenden Teil. Im ersten Teil des Gutachtens wird die Immobilie beschrieben. Hierbei wird sowohl auf das Bauwerk (Baubeschreibung) eingegangen, als auch alle rechtlichen Aspekte erörtert. Es werden natürlich auch Baumängel und rechtliche Mängel angegeben. Hierbei gilt zu beachten, dass es sich nicht um ein Bauschadensgutachten handelt. Sollten gravierende Bauschäden an der Immobilie vorhanden sein und sie möchten diese Schäden bewerten lassen, dann macht es Sinn, einen Bausachverständigen mit der Erstellung eines Bauschadengutachtens zu beauftragen. Im zweiten Teil des Gutachtens erfolgt dann die Bewertung. Die Herleitung des Verkehrswertes wird hierbei genau beschrieben und erleutert. Besondere, werterhöhende oder wertmindernde Umstände werden separat aufgeführt und bewertet und fließen in das Endergebnis mit ein.
Der Verkehrswert kann auf drei Arten ermittelt werden - nach dem Sachwertprinzip, dem Vergleichswertprinzip und dem Ertragswertprinzip. Welches Prinzip angewandt wird, hängt von der Art und der Nutzung der Immobilie ab. So werden Mehrfamilienhäuser beispielsweise eher nach dem Ertragswertprinzip bewertet, da für den Wert des Hauses ausschlaggebend ist, welche Erträge erwirtschaftet werden können. Es orientiert sich also an zu erwartenden Miet/- und Pachtrenditen. Dem Sachwertverfahren liegt die Überlegung zu Grunde, was eine Errichtung des Bauwerks heute kosten würde und welchen Wert das Bauwerk mit der Zeit verloren hat. Bei dem Vergleichswertprinzip ist maßgeblich, welche Preise für vergleichbare Immobilien in der Nachbarschaft bezahlt wurde. Hierfür nehmen wir Einsicht in die Kaufpreissammlung aller in den vergangenen Jahren aus der Nachbarschaft beurkundeten Immobilien.
Was ist ein Kurzgutachten?
Bei einem Kurzgutachten (manchmal auch Marktanalyse, Kaufpreisanalyse oder gutachterliche Stellungnahme) handelt es sich um Gutachten, bei denen eine sehr reduzierte Form des beschreibenden und auch des bewertenden Teils vorgenommen wird. Es werden nur grundlegende Angaben gemacht. Auch Unterlagen, wie die Bauakte, Grundbucheintragungen, Baulasten, Altlasten etc. werden nicht oder nur oberflächlich geprüft. Nichts desto trotz sollte bei Kurzgutachten die Sorgfältigkeit der Bewertung nicht entfallen. Ein Kurzgutachten sollte auf den exakt gleichen Verkehswert kommen, wie wir es bei einem vollständigen Gutachten würden. Kurzgutachten sind bestenfalls zur internen Verwendung innerhalb nicht zerstrittener Erbengemeinschaften oder für eine grobe Orientierung geeignet. Auf keinen Fall taugen Kurzgutachten zur Vorlage bei Gericht, Finanzamt, Behörden oder in strittigen Erbauseinandersetzungen, da sich Dritte kein umfassendes Bild des zu bewertenden Objektes und der wertrelevanten Faktoren machen können und die Wertermittlung pauschal und nicht nachvollziehbar dargestellt ist. Wenn Sie Bedarf an einem Gutachten haben, sprechen Sie uns an, wir klären in einem persönlichen Gespräch Ihren Bedarf und wie wir Ihnen am besten helfen können.
Wo liegen die Kosten für ein Gutachten?
Wir orientieren uns bei der Vergütung für unsere Immobiliengutachten an der unverbindlichen Honorarempfehlung des Bundesverbandes öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger. Das Honorar richtet sich dabei nach dem Verkehrswert der Immobilie. So liegen die Kosten für ein Gutachten bei EUR 1.800,- für eine Immobilie, welche rd. EUR 300.000,- wert ist. Je EUR 50.000,- Wertunterschied, steigt bzw. verringert sich das Sachverständigenhonorar um EUR 100,-. Damit unsere Kunden uns mit einem guten Gefühl beauftragen können, vereinbaren wir bereits im Vorfeld ein festes Honorar. So bleiben Ihre Kosten für das Gutachten unabhängig von dem Wert, welchen wir für Ihre Immobilie ermitteln.
Wie lange dauert die Erstellung des Gutachtens?
Die Dauer der Gutachtenerstellung hängen von mehreren Faktoren ab. Zum einen müssen uns vollständige Unterlagen zu der Immobilie vorliegen, oder wir müssen diese noch bei den Zuständigen Ämtern anfordern. Für ein Verkehrswertgutachten nach dem Vergleichswertprinzip müssen wir zudem noch die Kaufpreissammlung vergleichbarer Immobilien bestellen. Die eigentliche Bearbeitungszeit für ein Immobiliengutachten liegt bei uns aber bei nur ca. 2 Wochen.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Neben dem Grundbuchauszug, Miet/- und Pachtverträgen und einer Flurkarte, sehen wir auch noch die Bauakte ein. Diese beinhaltet neben Grundrissen, Schnitten und Ansichten auch Entwässerungspläne und Baugenehmigungen.
