Alle Informationen Rund um die Maklerprovision
Maklercourtage 2023 - Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision
Als Maklercourtage oder auch Maklerprovision wird jene Provision bezeichnet, die der Immobilienmakler für seine Dienste als neutraler Vermittler zwischen dem Käufer und dem Verkäufer einer Immobilie erhält. Bis das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" verabschiedet wurde, existierte in Deutschland noch keine gesetzliche Vorgabe dazu, wer diese Provision für den Immobilienmakler zahlen muss.
Die Courtage unterschiedet sich von Region zu Region: Während in einigen Bundesländern der Käufer die Maklerprovision allein tragen musste, war in anderen bereits eine Teilung üblich. Auch in der Höhe der Provision gab es Unterschiede. Um für alle die gleichen Voraussetzungen zu schaffen, haben Bundestag und Bundesrat ein neues Gesetz für den Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher beschlossen, das am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten ist.
Traditionell lag die Maklercourtage z. B. in Bayern bei 6% zzgl. MwSt. und wurde vom Käufer gezahlt. In Bremen lag die Maklercourtage in der Regel bei 5% zzgl. MwSt. und wurde ebenfalls vom Käufer gezahlt - lediglich bei Immobilien mit einem Kaufpreis von unter 100.000 € war eine Provision von 6% gängig.
Seit der Gesetzesänderung in 2020 ist die übliche Provisionshöhe in Bremen auf 3% zzgl. MwSt. jeweils vom Käufer und vom Verkäufer angestiegen.
Mit der Änderung wird die Provisionsregelung bundesweit vereinheitlicht und schafft damit klare Bedingungen für Käufer und Verkäufer von selbstgenutzten Immobilien. Sie profitieren gleichermaßen von der Leistung des Maklers. In dem Gesetz ist festgelegt, dass sich beide Parteien die Maklerkosten teilen beziehungsweise der Käufer grundsätzlich nicht mehr zu zahlen hat als der Verkäufer.
Das kommt besonders Immobilienkäufern in Bremen, Berlin, Brandenburg, Hamburg und Hessen zugute. Dort trugen die Käufer die Maklerkosten bisher oftmals allein. Die Entlastung auf Käuferseite schont das Eigenkapital, was oft einen besseren Zinssatz zur Folge hat.
Zudem haben sich Makler bisher oft in einer Zwickmühle befunden: Sie wurden vollständig vom Käufer bezahlt, haben aber oft auch im Interesse des Verkäufers agiert. Die Teilung der Provision sorgt dafür, dass der Makler nun auch die Interessen beider Seiten legitim vertreten darf.
Für welche Immobilien gilt das neue Gesetz zur Maklercourtage?
Die Gesetzesänderung betrifft nur Ein/- und Zweifamilienhäuser, sowie Eigentumswohnungen. Es sollen in erster Linie Käufer entlastet werden, welche die Immobilie selbst nutzen wollen. Für 3-Familien-Häuser, sowie größere Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und Wohnungspakete gilt das Gesetz zur Verteilung der Maklerprovision nicht. Hier kann also nach wie vor frei vereinbart werden, wer die Courtage bezahlt.
Es gibt prinzipiell drei Modelle zur Verteilung der Maklercourtage.
Zum einen kann natürlich die Courtage vollständig vom Verkäufer übernommen werden - die sogenannte "Innencourtage". Dies ist nach wie vor bei jeder Immobilie möglich und wird von uns auch regelmäßig umgesetzt. Die Innencourtage bietet einige Vorteile, wie zum Beispiel eine einfachere Finanzierung.
Die Prosivionsteilung ist das zweite Modell und seit der Gesetzesänderung zur Maklercourtage auch das vorherrschende Modell in Bremen. Hierbei wird die Maklercourtage zu gleichen Teilen vom Käufer und Verkäufer übernommen.
Bei der "Außencourtage" wird die Provision vom Käufer bezahlt. Dieses Modell herrschte in Bremen bis zur Gesetzesänderung vor. Mittlerweile ist eine reine Käufercourtage, oder Außencourtage nur noch bei Mehrfamilienhäusern (ab 3 Wohnungen), Wohnungspaketen und Gewerbeimmobilien möglich.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Bremen?
Die Maklerprovision lag in Bremen bis zum Dezember 2020 in der Regel bei 5% zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer und wurden vom Käufer gezahlt. Bei Eigentumswohnungen mit einem Kaufpreis unter EUR 100.000,- war es aber auch gängig, dass eine Maklerprovision von 6% zzgl. MwSt. in Rechnung gestellt wurde. Seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklercourtage kann man in Bremen beobachten, dass die aufgerufenen Provisionen zwischen 2,5% zzgl. MwSt. oder bei 3% zzgl. MwSt. (jeweils vom Käufer und vom Verkäufer) variieren.
Bei Investment-Immobilien ist es übrigens immer noch üblich, dass der Käufer die Provision bezahlt. Je nach Volumen liegt die Provision hier zwischen 3% und 5% zzgl. MwSt.
Wieso macht die Verteilung der Maklerprovision Sinn?
Positive Effekte für beide SeitenWir haben bereits vor der Gesetzesänderung regelmäßig mit der Teilung der Maklerkosten oder reinen Verkäuferprovisionen gearbeitet und Erfahrungen gesammelt. Die Finanzierungsbedingungen für Käufer werden dadurch deutlich verbessert. Aber auch für Verkäufer gibt es positive Nebeneffekte: So lässt sich nicht nur ein höherer Kaufpreis für Ihre Immobilie erzielen - auch ein größerer Personenkreis wird dadurch angesprochen, da Kaufinteressenten häufig gezielt nach provisionsfreien Angeboten suchen. Die Vermarktungsdauer verkürzt sich somit spürbar.
Wie hoch ist die Provision bei einer Vermietung?
Die Provisionsregelung bei Vermietungen unterscheidet sich bei gewerblicher und bei Wohnraumvermietung.
Bei Wohnraumvermietung, also der Vermietung von Wohnungen oder Häusern, wird die Maklercourtage vollständig vom Auftraggeber bezahlt. Dies ist in der Regel der Eigentümer, wenn dieser einen Makler damit beauftragt, die Immobilie zu vermieten. Die Höhe der Maklercourtage liegt in der Regel zwischen 1,5 und 2 Kaltmieten zzgl. MwSt.
Sollte ein Mietinteressent einen Makler aktiv und provisionspflichtig mit der Suche nach einer Mietwohnung beauftragen, dann zahlt er in diesem Fall die Maklerprovision. Dieser Fall ist jedoch nicht die Regel.
Bei der gewerblichen Vermietung kann eine Provision vom Vermieter oder vom Mieter verlangt werden. Die gängige Praxis ist jedoch, dass der Mieter die Provision trägt.
Was ändert sich bei der Maklercourtage?
Die wichtigsten Fragen zur neuen Maklerprovision-
Wie genau ist die Aufteilung der Maklerkosten laut dem neuen Gesetz geregelt?
Laut der Gesetzesänderung müssen Verkäufer und Käufer die Maklercourtage künftig je zur Hälfte übernehmen. Die Regelung gilt bundesweit und soll verhindern, dass eine Partei die gesamten Kosten allein tragen muss. Auch eine Vorgabe, wie sie das Mietrecht vorsieht, nach der immer derjenige zahlt, der den Makler beauftragt hat (Bestellerprinzip). Rechtlich ist es durch schriftliche Beauftragung des Käufers weiterhin möglich, das der Verkäufer alleine die Kosten trägt. Wenn der Makler sowohl für die Käufer- als auch die Verkäuferseite mit eigenen Maklerverträgen tätig ist, dann kann er künftig seine Vergütung nur von beiden zu gleichen Teilen verlangen. Sollte ein Makler für eine Partei unentgeltlich arbeiten, kann er auch von der anderen keine Courtage verlangen. Allerdings gibt es eine Ausnahmeregelung: Der Verkäufer hat die Option, die Maklerprovision komplett allein zu tragen. Andersherum ist das nicht möglich.
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Welche Art von Immobilien betrifft die Neuregelung?
Grundsätzlich findet die Neuregelung nur bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen Anwendung, wenn es sich um einen nichtgewerblichen Käufer handelt. Alle gewerblichen Immobilien, Anlageimmobilien (zum Beispiel Mehrfamilienhäuser), gemischt genutzte Objekte sowie Baugrundstücke fallen nicht unter die neue Provisionsregelung. Dort wird weiterhin nach dem Prinzip verfahren: Welche Partei die gesamte Courtage oder zu welchem Teil trägt, ist Verhandlungssache und wird vom Marktumfeld bestimmt. Grundsätzlich bleibt es dabei, dass die Maklerprovision nur fällig wird, wenn es zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt.
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Wie hoch ist die Maklerprovision beim Kauf einer Immobilie?
Eine deutschlandweit einheitliche Vorgabe dazu, wie hoch die Maklerprovision beim Wohnungs- oder Hausverkauf ausfällt, existiert weiterhin nicht und bleibt Vereinbarungssache zwischen dem Auftraggeber und dem Makler. In der Praxis beträgt die Provision in Deutschland meist zwischen 3% und 7,14 % des Verkaufspreises der Immobilie. In Bremen und dem Bremer Umland sind es üblicherweise für Wohnimmobilien fünf Prozent zuzüglich Umsatzsteuer und das werden auch wir so beibehalten.
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Gibt es weitere Änderungen?
Damit das Gesetz nicht umgangen wird, sind darin genaue Regeln vorgeschrieben. So muss der Käufer seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Provisionszahlung nachgewiesen hat. Neu ist auch eine Formvorschrift für Maklerverträge: Ein Maklervertrag, der den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, bedarf künftig der Textform (beispielsweise einer E-Mail). Eine mündliche Verabredung oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen.
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Für welches Modell sollten sich Verkäufer in Zukunft bei der Beauftragung ihres Maklers entscheiden?
In Zukunft kann der Verkäufer zwischen der Vereinbarung einer reinen Verkäuferprovision und der hälftigen Teilung mit dem Verkäufer wählen. Natürlich ist diese Entscheidung auch abhängig von der Art, der Lage und somit von der zu erwartenden Nachfrage und der Gruppe der Interessenten, die angesprochen werden soll. Es gibt aber auch wichtige Argumente, sich abweichend von der Teilungsregelung für die Verkäuferprovision zu entscheiden. Durch die neuen Provisionsregelungen wird nämlich das Modell der Parteienvertretung für die Verkäufer gestärkt. Für Verkäufer und Käufer, die eine Immobilie bereits gefunden haben, sich aber über den Preis noch nicht sicher sind oder Hilfe bei der Abwicklung benötigen, bieten wir eine Beratung auf Basis fest vereinbarter Honorare an.
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Wie berechnet man die Maklerprovision?
Die Maklerprovision bei einer Immobilie zum Kauf berechnet sich nach dem beurkundeten Kaufpreis der Immobilie. Wenn die Maklercourtage bei 3% zzgl. MwSt. liegt und die Immobilie zu einem Kaufpreis von 300.000 € verkauf wurde liegt die Maklercourtage also bei 3% x 300.000 € = 9.000 € zzgl. 19% MwSt. = 10.710 €
Bei der Vermietung bemisst sich die Höhe der Maklercourtage an der Kaltmiete. Wurde die Immobilie für 1.000 € monatlicher Kaltmiete vermietet und im Maklervertrag wurden 2 Kaltmieten zzgl. MwSt. vereinbart, dann liegt die Provision bei 2 x 1.000 € = 2.000 € zzgl. 19% MwSt. = 2.380 €
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